الإجابة السريعة: شقة بسعر 1,000,000 بدفعة أولى 30% وتمويل 5% لمدة 25 سنة وإيجار 6,000 شهريًا وشغور 5% ومصاريف 15,000 سنويًا: معدل الرسملة 5.34% والتدفق النقدي السنوي 4,294.44، أي عائد نقدي 1.23%.
طريقة الحساب
صافي دخل التشغيل = الإيجار السنوي × (1 − نسبة الشغور) − مصاريف التشغيل (رسوم الخدمات والصيانة والإدارة والتأمين)، وأقساط التمويل ليست من مصاريف التشغيل.
معدل الرسملة = صافي الدخل ÷ السعر، أي عائد العقار لو اشتُري نقدًا، ويُستخدم للمقارنة بين العقارات. والتدفق النقدي = صافي الدخل − أقساط التمويل السنوية. والعائد النقدي على النقد = التدفق النقدي ÷ ما دفعته نقدًا (الدفعة الأولى وتكاليف الشراء مثل رسوم دائرة الأراضي 4% في دبي أو ضريبة التصرفات العقارية 5% في السعودية).
نسبة تغطية الدين = صافي الدخل ÷ أقساط التمويل، وتطلب جهات التمويل غالبًا 1.2 فأكثر. وهذه نظرة لسنة واحدة، وللعائد مع ارتفاع السعر والبيع لاحقًا استخدم حاسبة العائد العقاري.
أمثلة محلولة
- صافي دخل التشغيل: 72,000 × 0.95 − 15,000 = 53,400
- معدل الرسملة: 53,400 ÷ 1,000,000 = 5.34%
- التدفق النقدي والعائد النقدي: 53,400 − 49,105.56 = 4,294.44؛ ÷ 350,000 = 1.23%
الأسئلة الشائعة
ما معدل الرسملة الجيد؟
ليس له رقم ثابت، فهو يختلف بين مدينة وأخرى وعقار وآخر. المعدل الأعلى يعني دخلًا أكبر نسبةً إلى السعر لكنه كثيرًا ما يعني مخاطر أكبر أو نموًا أقل، فقارن بعقارات مماثلة قريبة.
لماذا التدفق النقدي صغير رغم العائد الجيد؟
لأن الأقساط تشمل أصل التمويل، وهو في الحقيقة ادخار في العقار. فالتدفق النقدي ما يبقى في جيبك، وحقوق ملكيتك تنمو أيضًا.
ما المصاريف التي أدخلها؟
رسوم الخدمات والصيانة وإدارة العقار (غالبًا 5% إلى 10% من الإيجار) والتأمين وأي رسوم مثل إيجاري أو رسوم البلدية.
ما الفرق بين العائد الإجمالي والصافي؟
العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على السعر. أما الصافي، أو معدل الرسملة، فيخصم الشغور والتكاليف الجارية أولًا، فهو الأدق.
ما العائد النقدي على النقد؟
هو تدفقك النقدي السنوي بعد أقساط التمويل، مقسومًا على النقد الذي وضعته، شاملًا الدفعة الأولى وتكاليف الشراء.
ما نسبة الشغور التي أستخدمها؟
اعتمد على مدة بقاء العقارات المماثلة في المنطقة خالية. فنسبة 5% تعني نحو 18 يومًا في السنة، وشهر خالٍ يعني نحو 8%.