الإجابة السريعة: عقار بسعر 1,000,000 اشتُري بدفعة أولى 30% وتكاليف 5% وأُجّر بـ 6,000 شهريًا ثم بيع بعد 10 سنوات مع ارتفاع السعر 3% سنويًا يعطي عائدًا كليًا 155.21% على نقد قدره 350,000، أي 10.34% سنويًا.
طريقة الحساب
كل سنة: صافي الدخل = الإيجار × 12 × (1 − الشغور) − المصاريف، ويزداد كلاهما بنسبة نمو الإيجار، والتدفق النقدي = صافي الدخل − أقساط التمويل. وفي النهاية يُباع العقار بسعر × (1 + الارتفاع)^عدد السنوات ناقص تكاليف البيع ورصيد التمويل المتبقي.
العائد الكلي = (مجموع التدفقات + حصيلة البيع − النقد المستثمر) ÷ النقد المستثمر. والعائد السنوي هو معدل العائد الداخلي لهذه التدفقات، فيراعي توقيت دخول المال.
التمويل يضخّم النتيجة في الاتجاهين: الدفعة الأولى الأصغر ترفع العائد عندما يحقق العقار أكثر من نسبة التمويل وتخفضه عندما يحقق أقل. ولنظرة سنة واحدة على معدل الرسملة والتدفق النقدي استخدم حاسبة العقار المؤجر.
أمثلة محلولة
- 1,000,000 بدفعة 30% وتكاليف 5% وتمويل 5% لـ 25 سنة وإيجار 6,000 و10 سنوات وارتفاع 3%: العائد الكلي 155.21%، والسنوي 10.34%
- المثال نفسه دون ارتفاع في السعر: العائد الكلي 58.91%، والسنوي 5.09%
الأسئلة الشائعة
ما تكاليف الشراء التي أدخلها؟
رسوم وضرائب نقل الملكية (رسوم دائرة الأراضي 4% في دبي وضريبة التصرفات العقارية 5% في السعودية) وعمولة الوسيط ورسوم التقييم وترتيب التمويل.
هل ارتفاع السعر مضمون؟
لا، فأسعار العقار في الخليج ارتفعت وانخفضت في دورات. جرّب 0% أو نسبة سالبة لترى كم يعتمد العائد عليه.
هل تشمل الضريبة؟
لا. لا تفرض السعودية والإمارات ضريبة على دخل الأفراد من الإيجار، لكن قد تنطبق الزكاة أو ضرائب أخرى على الشركات أو الملاك في دول أخرى.
لماذا يزيد التمويل العائد؟
يعني الاقتراض أنك تضع نقدًا أقل وتحصل مع ذلك على نمو العقار كله. والعكس صحيح: فانخفاض السعر يضر نقدك أكثر.
كيف أختبر سيناريو سيئًا؟
خفّض نمو السعر والإيجار وارفع نسبة الشغور. فإذا لم تنجح الخطة إلا بأفضل الأرقام فالخطر مرتفع.
ما الفرق بين العائد الإجمالي والسنوي؟
العائد الإجمالي هو كامل الربح خلال المدة على نقدك. أما السنوي فهو المعدل الثابت الذي يعطي النتيجة نفسها.